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法拍凶宅自己打聽，啥道理？

發表人

虎　

發表日期

7/14/2010 9:38:58 AM

發表內容

【王吟芳╱高雄報導】男子呂文森去年以兩百二十八萬元，向女子張桃紅購買位於高市左營區一棟大廈十三樓，入住後才知道十五年前曾有舊屋主家人跳樓自殺，呂認為張女隱瞞屋況，提告要求解約退款；張女則辯稱跳樓者死於屋外，不算凶宅。高雄地院以跳樓發生地仍屬凶宅，張女應負房屋瑕疵擔保責任，判退還屋款兩百二十八萬元。
呂文森昨指判決尚未確定，不想多談，張女則無法聯絡。呂提告指出，去年三月透過房仲向張女買下該屋，搬入後不久就聽鄰居說，十五前曾有原屋主家人跨出女兒牆，站在樓下遮雨棚往一樓中庭躍下身亡，賣方張女卻隱瞞。

「屋況須自己打聽」
張女則辯稱，三年前透過法拍買此屋，不知自殺的事，且當時跳樓者並未死在屋內，應不算凶宅，但法院認為該屋是自殺事件發生地，仍算凶宅，判應解約退還屋款兩百二十八萬元。

高雄地院昨說，法拍房屋前無從得知是否為凶宅，民眾需自己打聽。
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自賣就要告知，國家來賣就可以不用講。什麼道理啊？

回覆	.. 在7/14/2010 9:46:53 AM的回覆：強制執行法第69條：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」因為是準私法買賣關係,目的在實現債權,而非出售獲利,如欲請求損害,亦應向債務人.

回覆	... 在9/13/2010 11:35:11 AM的回覆：最近也出現類似新聞，很好奇照理說按強執第69條，買受人不得請求物之瑕疵那最後為何可以判解除（或撤銷）契約？是依別條嗎？民總的詐欺而為意思表示？（有告知義務，卻不告知，所以構成詐欺這樣嗎）

回覆	當然在9/13/2010 12:05:02 PM的回覆：法拍屋價格比一般價格便宜非常多，在買之前應預知有此風險怕就不要買，買到就不要再那鬼叫為了貪便宜，當然後果要自負啊！

回覆	RR 在9/13/2010 12:22:44 PM的回覆： ... 在2010/9/13 上午 11:35:11的回覆：最近也出現類似新聞，很好奇照理說按強執第69條，買受人不得請求物之瑕疵那最後為何可以判解除（或撤銷）契約？是依別條嗎？民總的詐欺而為意思表示？（有告知義務，卻不告知，所以構成詐欺這樣嗎） ----------------------------- 這則新聞中買受法拍屋的是張女，然後張女又賣給第三人，這時候就已經是純粹的私法買賣關係和強執執行無關了

回覆	lkk 在9/13/2010 3:19:16 PM的回覆：如果用69條,還扯什麼買便宜了就不要叫, 那幹嘛拍賣時還刻意記載"不點交"? 不是多此一舉? 如果你法院能記載"不點交",那為什麼不能記載"曾經死人"、"是兇宅"? 邏輯上根本說不通嘛~~ 大家說是不是阿~~

回覆	什麼跟什麼在9/13/2010 3:27:37 PM的回覆：點交是99條明定之拍定人權利, 本來就會記載有無此項請求權, 跟是否告佑凶宅有何相干? 如令法拍出賣人負物之瑕疵擔保責任, 拍賣依實務見解既係私法契約,出賣人即債務人, 那拍定人應向債務人主張才對, ... 不過,債務人就是因為無資力才會被法拍,找他主張有何用? 不懂的不要亂講!

回覆	我要寫一個「慘」字在9/13/2010 3:32:06 PM的回覆：等到100年新制不考強執法後, 懂執行的人都凋零後, 就會出現連律師法官都不懂強執的慘況, 然後就會出現一堆人............... 唉......................! 現在雖然有考強執,但實際做過的人........ 將來還得了,笑話滿天飛了!!!

回覆	kiki 在9/13/2010 3:52:55 PM的回覆：強執實際處理起來不簡單哩,很多法律問題跟爭議, 沒有基本概念實在令人擔心真搞不懂為何要把強執拿掉~

回覆	路過之人在9/13/2010 3:59:04 PM的回覆：以後司法事務官及執行處書記官的價值會提高很多，畢竟將來廢考強執後懂得強執的就只剩下司法事務官及執行處書記官了

回覆	答在9/13/2010 4:09:49 PM的回覆：還是沒完整回答點交跟兇宅阿. 是引法條說明點交了. 卻沒講理由說為什麼不記兇宅...? 只回答一半喔~ 說強執很難,基本要懂...呵, 遇到拍定人問兇宅,就這樣引法條跟說誰叫你買便宜了...卻講不出什麼道理,強執實務還真是難阿~

回覆	誰有義務回答在9/13/2010 4:29:30 PM的回覆：拍賣公告要記載的就是可能會產生「權利」瑕疵的事項, 如有無增建,所有權移轉限制(如耕地、原住民保留地等) 點交攸關拍定人能否取得占有,所以會要記載「使用現況」至於凶宅是什麼?物之效用、價值?還是影響拍定人健康?尚無定論,但至少看起來都還是物之瑕疵擔保範圍, 我是認為可以依第19條去調查後載明拍賣公告,但不記載亦不影響拍定之之權利(所有權及占有)取得, 還有,怎麼去記載?本件拍賣房屋為凶宅(會咬人),請應買人注意!!!呵!!

回覆	古有明訓在9/13/2010 5:41:35 PM的回覆：開版大這就叫只准州官放火不准百姓點燈誰教我們是他媽的死老百姓

回覆	鄭冠宇師粉絲在9/13/2010 7:27:11 PM的回覆：廢考強執後，律師強執連基本的都不會，全部重學。會一堆國際公法的條約，何用?

回覆	小歐在9/13/2010 9:42:19 PM的回覆：前面有人已經回答了, 強執第69條, 拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。而兇宅是屬於物之瑕疵擔保的部分. 一般買賣有物之瑕疵擔保, 所以如果蓄意隱瞞, 而在交易上認為重要的, 就可以據以請求解約或減少價金. 而法拍既沒有物之瑕疵擔保, 買受人無法因法拍未告知而主張何權利, 也就沒有告知不告知的問題.

回覆	... 在9/13/2010 11:41:24 PM的回覆：不能主張物之瑕疵那是否可以主張民總的意思表示錯誤？或受詐欺而為意思表示（前提是債務人明知、有告知義務、卻不告知）

回覆	~.~ 在9/13/2010 11:57:54 PM的回覆：但同一間一直這樣子做就說不過去了

回覆	可惡在9/14/2010 1:01:18 AM的回覆：很明顯的法拍的規定要修了. 當初供擔保時銀行(債權人)自己沒查清楚就押了這麼多錢.(假設的可能性) 結果呢？竟要拍定人自認倒楣. 這算是什麼法律阿?恐龍法律嗎? 只會保護債權人嗎? 真令正直的我們看的很不爽.大家說是不是阿！

回覆	動輒恐龍相稱在9/14/2010 5:35:26 AM的回覆：我倒覺得恐龍考生比較多, 宅人一堆, 你又多跟得上社會現況? 自己去做執行試試看,行的通嗎?

回覆	什麼都要記載在9/14/2010 5:45:07 AM的回覆：凶宅定義~ 有人在內死亡, 死亡原因~意外, 意外~檢方認定認定~起訴、自裁........ 病死?屋內意外死亡(如跌倒) 建築時工人施工死亡(慘了!買預售屋時要先燒香保祐工人不能死,三不五時要去工地勞軍,最好連他老婆也要安慰....................) ................................. ................................. 其他事項海砂?輻射?公共社施縮水?建商曾請名人代言不實?

回覆	一個案件應延長在9/14/2010 5:48:13 AM的回覆：那執行案件之辦案期限應由現行1年4月延長至4年為宜,可以好好調查,每件開庭,每件拍定人不爽就撤拍!

回覆

小歐在9/14/2010 9:42:34 AM的回覆：
不能主張物之瑕疵

那是否可以主張民總的意思表示錯誤？

或受詐欺而為意思表示（前提是債務人明知、有告知義務、卻不告知）
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意思表示錯誤部分,
好像沒有吧,
買受人要買的房子與實際買到的房子並沒有不同.
我個人比較傾向屬於動機錯誤,
能不能依此主張而撤銷投標買受之意思表示,
我認為很值得討論,
這部分我不確定.
要另請教其他高手,
理論上撤銷權是形成權,
如果可撤銷,
撤銷意思表示後該拍定就不存在,
實務上我覺得不可能接受,
因為法拍會變成兒戲,
既使因為兇宅是重要事項,
恐怕也要撤銷意思表示後,
再提起確定該買賣不存在之訴吧.

受詐欺而為之意思表示,
因為沒有物之瑕疵保證,
沒有告知義務,
所以應該不會成立吧.

另外,
兇宅要不要公告,
就我所知,
如果有確實的公文書,
是有可能寫入公告的(只是可能).
但如果只是聽說,
因為寫進入對債權人、債務人甚至週遭鄰居房價影響太大,
倒是不會寫的可能居多.

回覆	~.~ 在9/14/2010 9:49:14 AM的回覆：同一間多次法院有什麼理由說不知道也無法以"自己去做執行試試看"來說明我倒覺得這是詐騙集團的行徑

回覆	鬼叫在9/14/2010 9:52:27 AM的回覆：想占便宜，又想別人幫你打聽的清楚，天下那有這麼好的事當然風險自己要承擔，要買就去買，不要買就不要買鬼叫

回覆	喔在9/14/2010 9:58:35 AM的回覆：這麼本位主義,便宜行事,搞執行還有什麼難的啊?超級簡單的啊. 就執行名義進來,該封就封,該扣就扣. 房子就查明有無佔用,佔用權源...接下來就定個時間賣了. 說穿了,強執事項都制式化了,那來那麼多難的. 不過要妳們交代個凶宅,就牽拖結案、瑕疵族繁不及備載... 好吧.不想麻煩也可以,房屋不是都會鑑價嗎,就推給外面的鑑價公司辦吧.這樣既便宜又合理吧. 喀,如果說債務人意圖惡劣,藉虎爛凶宅而永遠不被拍賣,這還有點道理~

回覆	. 在9/14/2010 10:04:02 AM的回覆：打字可不可以一打就打「妳」們? 選一下字嘛!

回覆	哈哈在9/14/2010 10:19:39 AM的回覆：強執實務不難.因為大家搬法條及注意事項,按圖索驥就能打發當事人了. 難的是實務上根本不想去碰的這類兇宅相關探討.因為根本就不想做,談了是自找麻煩.也因此,強執變成會做的就不難.難的就不會去做. 這樣簡單做才能速速結案~

回覆	波波夫在9/14/2010 10:49:50 AM的回覆：我明明記得上詹老師的課的時候老師說如果跳樓死在外面屋子本身是不算凶宅的.........

回覆	那這樣也都算凶宅囉! 在9/14/2010 11:00:16 AM的回覆：假如從10樓一躍而下,中間經過的9個樓層也都有「刷」一下,或是掉落途中喊叫時口水噴到,也都算凶宅囉! 這下慘了, 如果是從高空中或101大樓跳下來的呢! 還有太空人在返回地球途中,因環境突然變化一時想不開.............. 我家中有拜神明,也相信有靈存在, 但我更相信正者正氣在胸中! 心胸要大才有正氣!

回覆	對在9/14/2010 12:24:08 PM的回覆：所以兇宅就該定義出來.跟公務員定義一樣,然後就記載於公告上.這樣很簡單吧.

回覆	... 在9/14/2010 1:20:48 PM的回覆： >>強執實務不難.因為大家搬法條及注意事項,按圖索驥就能打 >>發當事人了. >>難的是實務上根本不想去碰的這類兇宅相關探討.因為根本就 >>不想做,談了是自找麻煩.也因此,強執變成會做的就不難.難的 >>就不會去做. 這樣簡單做才能速速結案~ 可是凶宅不凶宅是實體事項如果執行法院要審查實體事項，那幹嘛還要訴訟法院審查實體事項

回覆	這在9/14/2010 1:48:18 PM的回覆：說的有道理耶...實體事項. 請問公告上的項目,像是面積、權利範圍...這些也能算是實體事項嗎? 有差異嗎?

回覆	我猜在9/14/2010 1:51:33 PM的回覆：認定為凶宅,或許可能會被債務人告吧!

回覆

大問題 在9/15/2010 2:11:57 AM的回覆：
債權人聲請執行不動產時，囑託地政機關查封登記後，書記官和執達員都會到現場揭示並調查現況。以執行建物為例，會看使用情形，是債務人或第三人占有，占有權源及使用期間為何等，這些都會影響點交或不點交。而現場執行時，房屋內不一定有人在，所以書記官可以問鄰居、大樓管理員等，或命債權人陳報使用現況，或函請警察調查，或已知有第三人占有亦可向其調查，或向債務人調查等，至於依據強制執行法及其注意事項都有明文，在此就不列載。
因此，假設書記官現場執行時，遇到某鄰居，其脫口而出:''95年該屋曾發生凶殺案''，書記官即應記載執行筆錄。嗣後，為查明是否有該情事，應向轄區警局調查，無論警局查覆結果如何，鄰居所稱及警局查覆內容均須記載於拍賣公告內，並註明「應買人請自行查證」。如有興趣可以上網隨便找幾個拍賣公告來看。
另外，是否為凶宅，並不是影響點交的關鍵，承上情形，若警局查覆該屋確曾發生兇殺案，但查封時為債務人自住，仍應定為不點交，而若為第三人租賃占有使用中，則定為不點交。
至於執行法院不負物之瑕疵擔保責任，除了明文規定外，也可從法院拍賣之性質來理解，學說有公法說、私法說、折衷說，實務採私法說，張登科老師採折衷說，從這二說來看，債務人係出賣人，法院係拍賣人，如真要主張物之瑕疵擔保責任，也是向債務人為之。
綜上，開版者提供的這則新聞，看起來是沒什麼大問題的。
再關於明年司法官不考強制執行法，的確超令人憂心的，因為債務人異議之訴、第三人異議之訴（含停止執行之聲請）、對司法事務官對聲明異議所為裁定之異議等，均須由法官裁判，有時看到一些執行裁判內容真的很xxoo，哎，這個，才是大問題呢!!

回覆	大問題在9/15/2010 2:16:24 AM的回覆：不好意思，打太快，上篇一段刪除一字並更正如下: 『另外，是否為凶宅，並不是影響點交的關鍵，承上情形，若警局查覆該屋確曾發生兇殺案，但查封時為債務人自住，仍應定為「點交」，而若為第三人租賃占有使用中，則定為不點交。』

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