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討論主題

(轉貼)房東是消保法的企業經營者嗎?(與相關問題探討)

發表人

123 　

發表日期

5/24/2012 7:06:12 AM

發表內容

作者      demonics   ()                  看板      FJU
   標題      Re:   [問題]   快解約了   房東可以無預警闖進來看屋嗎?
   時間      Tue   May   22   03:56:21   2012
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前文恕刪
想針對ｆ大於第一篇的推文以及回文內容作出小小回應(其實有點長..)
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首先，問題是房東到底可不可以在契約中約定：【甲方（房東）可在租賃契約到期前

一個月帶第三人前往乙方（房客）家看屋。】？

依照ｆ大所認為此是定型化契約，會顯失公平，故不行。

一、先看看消保法的規定，若要適用消保法上定型化契約的規定，那必定此契約雙方須其中一方為企業經營者，依據消費者保護法第   2   條第   2   款規定，企業經營者定義為：「指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」依此定義企業經營者需為從事「營業」行為之人。偶一為之交易行為，或不具備經常性或非以之為職業者，均非企業經營者。因此除非出租人以房屋出租為營業（ｅｘ.XX之星）否則如僅係房間分租或空閒房屋出租，非以此為營業者，非屬企業經營者，該房屋出租糾紛，因另一方非企業經營者，而非屬消費爭議。

小結︰多數情形像是承租套房等之契約都不適用消保法定型化契約之規定。

二、那如果回歸民法第247-1條規定，不論依目前實務見解(101台上字37號)的形式認定係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，或是學說上實質認定之下，因為與房東間大多都有磋商空間，再參酌立法理由內稱之締約一方通常係工商企業，難認為大多情形下這種單一個房東將自己的房屋出租或分租出去，有適用之餘地。

小結﹕多數承租套房亦無法適用。

三、退步言之縱使這裡符合定型化契約的成立條件，而且房東也無使用個別磋商條款將此事項訂入，那一定是適用消保法(因為此為消費型契約)，依消保法第12條1項規定定型化契約約款須違反誠信原則或是對消費者有顯失公平才會無效，但若房東僅在契約中訂明︰【甲方(房東)可在租賃契約到期前一個月，於事先通知房客下，帶第三人進入乙方(房客)承租處看房。】，此係抽象規定，但我想不論是依契約目的或社會
大眾一般經驗認知，皆難謂有違反誠信原則或有顯失公平之處。

四、結論︰上述問題通常就少以適用定型化契約規定(大多人非向房屋出租業者租屋)，再者若條款內容如上所述，並難以認定是有顯失公平。(剛剛有簡單查一下關於此條款目前無相關判決或函示顯示顯失公平)，故基本上此約定雙方同意當然OK。

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