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討論主題

不動產持分登記及稅捐課徵的事件

發表人

學生　

發表日期

2/6/2007 5:11:07 PM

發表內容

我的高中同學問我一個問題，我把它擬成下列案例事實，並提出同學的問題及自己的疑問，請教李老師。

(甲為同學之父親)

甲的胞妹乙離婚後數年未工作，後來其名下的房子因房貸未繳遭銀行催告，乙為被免被銀行查封拍賣而無家可歸，即求助於與兄甲，於商量後乙將房屋之所有權移轉登記於甲之名下後，由甲代繳數期房貸後始清償全數債務，後來，乙認為該棟房屋的頭期款是自己出的，且自己亦繳了數期房貸，乙覺的自己恐受不利益，便聽取他人建議欲與其兄甲擬一份契約，內容略為：乙對於該屋有持分三分之ㄧ，甲有持分三分之二，甲認為若簽訂此約，將導致房屋因為產權不清而市值下跌，且若簽訂此契約自己還要負擔贈與稅，故拒絕之。

請問老師

1如果甲真的擬定此契約，此種契約之屬性及效力為何?

2若只單純簽訂此種契約是否會有課稅問題?甲於簽約後負有何種義務?或乙得依據何請求權基礎要求甲為持分的變更登記?

3以當事人各方立場角度思索簽訂這個契約的實益性何在?(自己的疑問)

自己的看法：

1甲將原本屬於自己房屋之單一所有權轉變為有乙持分之所有權，就甲的權利被乙限制之部分(房屋之處分需經乙的同意
民828II)應可認為具有贈與之性質，甲與乙簽訂契約後甲即負有不動產所有權變更登記義務，惟此僅為乙之債權。

2
本件關於課稅問題似乎又可分為兩個事實，第一個事實是為避免遭拍賣辦理移轉登記於甲時，
及第二次為建立共有關係而擬定契約時。

然而，可作為"稅捐債務之課徵時點"為何?究竟是債權行為(買賣、贈與)做成時，或是所有權移轉登記時?

見遺產及贈與稅法第五條
本條開頭即規定"財產之移動"...課徵贈與稅，學生認為文義上財產之移動，在本案中即是不動產為所有權移轉登記時，蓋不動產物權當然為財產，其只會因登記時發生變動，且民法第七百五十八條明訂為登記生效要件，另外就課稅實務運作上，以登記做為稅捐債務發生之時點行政機關較易察覺且法律關係較為清楚明確，故不動產贈與之稅捐債務發生時點應為移轉登記時(採構成要件實現說)，是以，單純簽訂契約無課稅問題。

又，若甲簽訂此契約後，因負擔持分的登記義務，此涉及契約之屬性及效力認定問題，
本案建立持分關係應是由契約建立公同共有關係，換言之，公同共有之發生原因為贈與，惟需經登記始發生物權效力，否則，甲對該房屋之處分無須經乙之同意亦生效力。

3
如果真的成立公同共有關係，甲如果要賣該棟房子即需經乙之同意才生效力，就社會倫理角度固然要求甲不能賣該棟房屋，且第二段事實下，甲是贈與人，變更登記對甲只有壞處(要負擔贈與稅)。
就乙的角度來講，擬這份契約對我有好處，且可據此約定要求甲變更登記有何不可。
最後，我自己是認為親戚間講法律簽契約實在太傷感情，不過據同學陳述，他姑姑和他們家感情不佳，請問我如何在當事人
利益權衡下給同學建議呢? 我是認為維持現狀最好，據我了解一方面同學的父親不可能把房子賣了，一方面可避免沒有工
作的乙對房子動歪腦筋(例如再貸款)，後來又要靠甲基於兄妹關係的接濟，變相的要求乙必須想辦法去工作，但甲如何跟乙說呢?

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