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討論主題

土地法不適用商用區?!

發表人

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發表日期

7/31/2007 11:38:47 AM

發表內容

土地法第九八條
　以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。
　前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等。

土地法第九九條
　前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。
　已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。

回覆

租金Y/押金? 在7/31/2007 11:49:48 AM的回覆：
營業用房屋   租金不設上限   94/03/03
【聯合報/王文玲】

　　最高法院民事庭會議做成影響房屋租賃市場的重要決議，今後土地法所訂房屋租金最高額的限制，只適用一般住宅房屋，營業用的房屋則不受限制。
　　也就是說，從今天開始，民眾出租房屋供商業用途，不必再擔心承租人要求將租金減到法定最高額以下。
　　最高法院院長吳啟賓表示，土地法有關房屋及基地租用的規定，立法意旨是保護供住宅用的房屋租賃，且商業用途的房屋租金超過土地法限制的例子，比比皆是，最高法院的決議不能和實際生活有落差，也不能不合乎人民的感受。
　　土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋的租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息的百分之十為限。有的承租人訂約後認為租金太高或無力履約時，回過頭以土地法規定為利器，請求法院把租金減到法定最高額以下。
　　由於土地法未區分住宅或商業用途，實務上出現兩類判決：一類認為只要租金超過土地法的限制，出租人對超過的部分就沒有請求權。例如雲林的華安大飯店違約未繳租金，經屋主訴訟，華安大飯店主張屋主不能請求超過土地法最高額限制的租金，獲最高法院民事第五庭支持。
　　另一類判決主張，土地法的立法本意在防止房屋所有權人哄抬租金，造成居住問題，營業用房屋和人民的生存權沒有關係，立法不應介入限制，應回到契約自由及市場機制來決定。
　　例子之一是，錢櫃ＫＴＶ向大西洋僑果公司承租台北林森店，錢櫃主張林森店的土地及建物總價約三億零八百萬元，依土地法相關規定，每月租金最高額約兩百五十六萬元，但錢櫃每月承租價格是兩百六十四萬餘元，錢櫃認為應無須給付超過的部分，但最高法院民事第六庭不採納。
　　由於兩派見解各有堅持，最高法院兩度召開會議討論後，前天做成決議。

回覆	*..* 在7/31/2007 12:11:46 PM的回覆：高雄縣政府南區環保科技園區管理研究大樓出租要點申請人租用本建築物應繳價款包含租金及擔保金。本建築物之租金由本府審定，各年應繳租金以簽約繳款當月之租金標準為基期計算，並逐年按基期租金及當期行政院主計處公布之台灣地區消費者物價指數調整幅度比率調整之。土地租金計算及審定辦法另訂之。擔保金按五個月租金同額計算(由本要點第十四點第五項規定所繳納之保證金直接移轉)，於租約終止且無違約須扣除擔保金之情形者，全額無息退還。

回覆	工業區在7/31/2007 1:01:09 PM的回覆：工業區土地或建築物之價格經濟部工業局主導開發之工業區之土地或建築物價格或租金係以開發成本為基準，並由工業區土地或建築物價格審定小組審定。購買工業區土地或建築物除須繳交土地價款外，應繳工業區開發管理基金(承購價額之百分之一計算)。申請租購工業區土地或建築物時，應按年租金或出售價額繳納百分之三之保證金。保證金於租購案核准時，無息抵充應繳之租金或價款；未經核准時，無息退還。

回覆	OK 在7/31/2007 3:24:25 PM的回覆：按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範，暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」，故有以「目的性限縮解釋」方法補充必要自明（最高法院93年度台上字第1718號判決意旨參照）。

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