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討論主題

祭祀公業問題請教

發表人

HYH 　

發表日期

4/11/2014 11:43:59 AM

發表內容

老師好

我想請問祭祀公業問題
我們尚未成立祭祀公業法人，但因未先前申請設立時被駁回，現在在打確認派下員訴訟。有派下員100人，陸續有幾房各自收購共有人土地。因為土地法34條之一規定，所以我們產生下面問題:
(1)優先承購權通知
打去新北某地政事務所問，他們說買受人為共有人之一，不是第三人，所以其他反對共有人就沒有優先承購權。
但土地所在地的地政事務所卻說，因為她們書審，書面資料上有要求已經通知反對者有優購權之切結，這樣反推是要通知。
所以看了【土地法第三十四條之一】、【土地法第三十四條之一執行要點】，好像都沒說的很清楚。我的想法是，派下員間的權利轉讓，尚無法辦理移轉登記，而且權利轉讓與派下員，也是簡化共有關係，無須通知。縱等到派下員大會通過實際處分土地與已收購多數土地之派下員甲，因為不是第三人也不用通知。
假設上面情況需要通知，另一產生的問題是:
(a)可否以有開會的當場知悉，無庸通知?我的想法是知悉就沒有妨害權利，無庸通知，但【土地法第三十四條之一執行要點】僅規定書面與公告。

(b)沒開會的，用派下員大會決議也可以當通知?我的想法是可以，因為土地登記在【**祭祀公業】，管理人是代為行使出賣的權利並通知。

(2)假設可以主張優先承購權承買
上面派下員甲已收購60人權利，另1派下員乙已收購20人權利，其他尚未表示意見。若派下員大會通過實際處分土地與派下員甲，則其他派下員40人主張優購權時，購買土地部分持分就竟是100%?還是60%?20%?
目前這是我們派下最大的問題，因為看了爭議案件好像都有人主張，打去土地所在地的地政事務所，他們也不是很清楚。我的想法是，反對者派下員乙只能優購60%，因為20%是乙自己的土地，買賣雙方同屬一人混同，所以應該是指扣除自己部份以外共有地。

(3)如果買受人可主張優先承購權承買，就會產生上面的問題，一旦努力花額外成本收購多數者，反而收購少數者可以坐享其成，(不用支付勞力時間成本、清理土地、設立法人、開會等成本)，缺可在最後主張優購，輕重失衡，這也是我認為共有人為買受人時，其他共有人無優購權的另一理由。

以上，請老師指教。謝謝!!

回覆	李俊德在4/11/2014 10:34:30 PM的回覆：打去新北某地政事務所問，他們說買受人為共有人之一，不是第三人，所以其他反對共有人就沒有優先承購權。 --------------------------------------------------------------------------------- 我認為這是對的

回覆	HYH 在4/13/2014 12:41:27 PM的回覆：謝謝老師!!

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