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討論主題

住戶公約中關於私有土地供社區共用之約定若不對等，是否構成民法第74條？（96台上2470）

發表人

李俊德　

發表日期

5/4/2014 7:14:13 PM

發表內容

▌96台上字第2470號判決

主要爭點

住戶公約中關於私有土地供社區共用之約定若不對等，是否構成民法第74條？

判決節錄

按民法第七十四條第一項規定：法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。又法院依該項之規定減輕給付，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之。本件為成屋交易，上訴人買受系爭房屋時，該Ａ、Ｂ區及中庭花園及出入大門均已建築完成，為兩造所不爭執，上訴人購屋時已可瞭解中庭花園設計之樣式與共同使用之區域，買賣當時系爭社區之現況，即為住戶公約所約定共同使用之現況，事後無任何變更或調整，而此共同使用之約定，Ａ區之住戶並無獲得任何不正當利益，僅社區之所有住戶依該公約取得中庭花園之使用權利而已。而民法第七十四條第一項規定意旨，係違背公序良俗及誠信原則的特殊形態，因行為人違反公平交易原則，其法律行為的內容欠缺社會妥當性，法律允許不利益當事人事後減輕其給付，避免暴利行為之相對人獲取暴利，而有不公平情事發生。本件係住戶間共同使用中庭花園之約定，與上開規定要件不符。上訴人主張渠因輕率、無經驗而簽署住戶公約，而為給付財產之約定，將私有土地提供作為社區共同使用，因該私有土地供社區共用之約定，對上訴人顯不公平，備位聲明求為判決：「和風春墅」住戶公約第六項和風春墅Ａ、Ｂ區之中庭花園之範圍應縮減成為如附圖所示甲部分，亦屬無據，不應准許等詞，爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無不合。

判決結論：

住戶公約之訂立無利用上訴人急迫、輕率或無經驗可言，況且關於基地提供為中庭花園共同使用之約定，與上訴人購買房屋時之現況相同，尚無「顯失公平」之情事。

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