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討論主題

標的不適法VS瑕疵擔保

發表人

誠心請教　

發表日期

12/4/2014 2:29:29 PM

發表內容

各位學長姐好:

小弟目前在公司擔任法務工作，偶有公司同事請教私人問題，最近即有一問題，還蠻耐人尋味的。

某同事購買了一間3樓為加蓋之透天，不久加蓋部分發現漏水，想問賣方需負瑕疵擔保責任嗎?

小弟整理了下列爭點:
1."頂樓加蓋"之本身即不合法，關於"標的"不適法，是否還有"瑕疵擔保"之適用?
2.如賣方稱"加蓋部分"為贈與，買賣價金不包括"加蓋部分"，則原則上依民法411條，贈與物原則上不負擔保責任，賣方豈非免責?

小弟詢問過公司的法律顧問，律師們的見解也不相同，小弟誠心請教，感激不盡!!!

回覆	加建違建在12/4/2014 5:11:10 PM的回覆：買賣取得之透天厝，即便違反建築法規樓頂加蓋，那應該也只算是瑕疵擔保問題，不算是標的不適法吧XD 最高法院86年度台上字第3277號民事判決：加建違建之瑕疵，既在買賣標的物未交付前即已存在，被上訴人請求補正，上訴人又已表示拒絕，被上訴人於買賣標的物交付之前自可行使其瑕疵擔保請求權，上訴人抗辯未交付即不得主張云云，自非可採。況且，賣方雖稱加蓋部分為贈與，但還是要看加蓋部分是否為獨立之物，若非獨立之物，即屬該透天厝之部分，哪來贈與的問題？即便它是獨立之物，賣方說該部分是贈與，對他有利部分，也要賣方自己舉證XDD

回覆	誠心請教在12/4/2014 5:50:28 PM的回覆：感謝樓上前輩回覆。我看過該買賣契約書，其"特約條款"註明：「加蓋部分隨同登記部分一併移轉。」實在看不出究竟屬於「買賣」或「贈與」？但從總價除以登記部分之坪數後（不含加蓋部分），換算之每坪單價確實如賣方、房仲當初所稱之價格。這樣一來，賣方之抗辯似乎不無道理。小弟目前也在準備司法考試，想說現今不動產買賣糾紛眾多，此例在實務上應屬常見之糾紛，但卻無老師們出「文章」特別說明（也有可能是小弟不才，沒拜讀到）。

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