｜宇法知識工程網｜官網 - 專辦律師司法官補習函授上榜推薦

[ 回討論區 ] [ 我要回覆 ]

討論主題

實務終止租約後房客不搬，為何不可以直接開門清空?

發表人

民法終止租約　

發表日期

6/14/2019 4:13:58 PM

發表內容

因為還沒有念到刑法，不知道是否跟刑法有關
但我想到的民法請求權是767
因為實務上很常遇到承租方欠租不搬家
如果就是遇到那種賴皮的承租方，我們已經依法定要件終止租約
是否就可以開門換鎖?
如果不行是有犯了甚麼罪嗎?
感謝老師同學
剛有先google
沒有查到這種實務狀況
大部分都是提到法定終止租約或不定期租賃的問題

回覆	。在6/14/2019 9:04:25 PM的回覆：還沒念過強執吧？

回覆	RR 在6/14/2019 10:30:18 PM的回覆：果然是還在學校的童子軍如果我寄存證信函給你說你要還我100萬元之後你不履約是否我可以拿刀脅迫你要立馬轉帳給我錢呢?

回覆	法律菜鳥在6/15/2019 1:35:30 AM的回覆：我是不太懂，但我的淺見是這樣的； 1.所謂請求權，是請求他方作為或不作為。 2.本題中，承租人因法定要件被終止租約，仍占有房屋，是否有不當得利及物上請求權之適用，有討論的必要。 3.但是，請求權如1所說，是出租人對於承租人能請求作為或不作為，而不是出租人自己作為，這很明顯就不對，但哪裡不對我也說不出來，我只有看過民法概要，可能其他法律有所規範。 4.綜上所述，出租人之行為，似有違反其他法律之疑慮。

回覆	原po 在6/15/2019 12:52:09 PM的回覆：想請問rr 我再想我比較不了解的事如果類推今天我家有一塊地有人無權占有蓋鐵皮做生意我也不能進入或是直接請人拆除這房子即使這房子是我的所有權不是有排除他人之權能不知道我觀念是否哪裡不對可以再多跟我說些嗎感恩

回覆	《》在6/16/2019 12:40:16 AM的回覆：你真的念過法律嗎？至少法緒念過吧? 民訴，強執念過了嗎? 念過，就解開疑惑了。這版的人都很忙，沒義務回答連爭點都不算的問題。

回覆

0 在6/16/2019 7:47:56 PM的回覆：
看看原ＰＯ的意思如下：
實務終止租約後房客不搬，為何不可以直接開門清空?
....
如果房客不在家，你就找鎖匠進去把它清空，
光這樣，就很可能構成侵入住居罪了。
再者，如果房客說，他有幾顆鑽石、黃金之類不見了，
房東（所有權人）如何證明不是自己拿走的？

實體法（民法）上，證明自己有該所有權，不會太難，拿出土地謄本或是建物謄本就可以證明自己有所有權，這是對世效。
但是，房客就是不搬走，房東是不能用私下武力去轟走的，否則，個人私自以武力處理，又何必經過法院判決等程序？
再者，你拿謄本出來，請警察協助你處理，警察也不會理你，因這是民事事件，又不是刑案。

原ＰＯ一直講自己民法上有此權利
為何不能趕走惡房客
怎麼就沒有想過，
連赫赫有名的二房東張淑晶都知道
這要先經過提起民事訴訟，
拿到勝訴判決（遷讓房屋）
之後再拿該判決做為執行名義
聲請強制執行
等強制執行時，
法院會通知警察協同到場
再把惡房客趕走（程序上，未必都如此，法院會先發自動履行命令，如果惡房客自己就搬走，就無後續強制搬遷的問題）
這樣，當然就不會有被告刑案的問題
因為警察也會協同錄影處理（錄影存證）**注意：警察是因為有接到法院強制執行的通知，請警方協助到場處理，警察才出面的喔，這些強制執行法都有規定，法條就自己查吧，別太懶了...

這些論述，
考試不會考
光唸過民法也不見得知道
了嗎？

每天去法院訴訟輔導科的阿婆
都知道要走這樣的程序
你唸過民法
就要直接訴諸武力把惡房客趕走喔？
小心喔，他告你刑案的話，是很可能成立的喔
你犯得著，因為自己明明有權利的人，變成刑案被告，之後又被他用刑事逼迫民事的方式，最後只好跟他談和解嗎？
搞到最後，要讓他搬走，自己還要拿出一筆錢出來（他才願意撤回刑事告訴），何必呢？

回覆	0 在6/16/2019 7:52:46 PM的回覆：另外，如果按照原ＰＯ的意思只要民法上有此權利，就可以直接把他趕走請向立委建議：廢除民事訴訟法、強制執行法因為這兩個法已經沒有什麼用處了。

回覆

0 在6/16/2019 8:01:12 PM的回覆：
原ＰＯ還問：
實務上很常遇到承租方欠租不搬家
如果就是遇到那種賴皮的承租方，我們已經依法定要件終止租約
是否就可以開門換鎖?
….
你自己想想，租約這種東西，會等於法院判決嗎？

如果，某甲可以拿一個租約，說某乙不按照租約搬走，就叫警察來協助處理，請問，警察怎麼知道某甲的租約是真的假的？萬一是假的呢？（這世界爛人很多喔，沒事不要搞的自己一身腥羶，真的有那種製造假租約的人喔，警察也是要會保護自己喔）

但是，如果某甲是經由提起訴訟，拿到法院的勝訴判決，至少這是法院的文書，警察多少會看一眼，警察會說「這是民事事件，請去聲請強制執行時，我收到法院通知，就會過來協助處理」。

總之，爛人很多啦，但是，你沒辦法，你也只能依照法律正常的程序來處理，誰叫你不是黑道，你如果是黑道，爛人就不敢這樣了啦。

如果你依照法律要件去終止契約，爛人還是不會搬走啦，他會搞到最後一刻，等法院的人都上們要轟走他了，他才會摸摸鼻子走啦。看太多這種爛人了。

回覆	陳沛加在6/17/2019 9:39:55 AM的回覆：謝謝0的分享真的很清楚我的疑惑都解除了真的很謝謝您熱心分享

回覆	ER 在6/17/2019 11:15:19 AM的回覆：如果你有買宇法民法函授的話，有一堂就是在講這種情況選一個夜黑風高的夜晚......然後，

回覆	呆呆在6/18/2019 4:21:29 PM的回覆：實務上有個做法不用透過民事訴訟如果你的房客超過兩個月未繳租欠租超過押金金額你發存證信函終止租約他還是不搬這時你到警局對房客提出竊占的刑事告訴房客就自動搬走了

回覆

0 在6/18/2019 5:43:40 PM的回覆：
參考看看

桃園有一名羅姓房東控訴，承租6年的的房客去年8月明明已經搬去別的地方還是主動續約1年，9月起卻積欠房租和水電費。現在家具和垃圾也不清走讓他們覺得很困擾，房東控訴房客還四處散播謠言說屋子風水不好，害他們家一年死兩個人，藉此推拖不繳房租的事情。塑膠袋瓶罐等垃圾丟在門口，電視傢俱也被堆在院子宛如垃圾場，羅太太看了覺得很心疼，媽媽辛苦存了10幾年的錢蓋的，租給別人卻變成這副模樣。投訴人羅小姐表示，很多東西很雜亂都堆在院子裡（請參見https://news.tvbs.com.tw/life/849789）。

倘若房東遇到房客賴著不走之情況，房東該如何是好？

第一步，應該先確認房屋租賃契約是否到期？
一般而言，租屋通常是一年一簽或二年一簽
例如：租約訂定租屋期限為106年1月1日起至106年12月31日止，則於106年12月31日終止租約。
不過要注意，如果房客於107年1月仍繼續繳交租金，房東也沒有立即反對而收取租金時，雙方間之租約將轉為不定期租賃，此時房東得隨時終止租約，但必須符合土地法第100條之各項事由。也就是說，在不定期租賃情況下，房東可以向房客為終止租約之意思表示，實務上房東通常會以存證信函方式向房客表示終止租約，同時限期房客搬離。
第二步，確認租賃契約到期並終止或是不定期租賃契約經催告終止後，房客若仍不搬走，則必須向房客提起返還房屋之民事訴訟，以及請求給付房客入住未繳租金部分之不當得利。
第三步，房東取得勝訴判決後，必須持確定判決向法院聲請強制執行，並執行點交，此時方得動用公權力（警察等）將拒不交屋之惡房客驅離。
房客賴著不走，房東可否提起侵占或竊占告訴？
實務上對於租屋糾紛認定為民事糾紛，因此，並不建議房東向房客提起侵占罪或竊佔罪之刑事告訴，由於侵占罪必須係有不法所有意圖，而房屋所有權移轉之要件為變更登記房屋所有權人。從而，房客於租賃關係終止後拒不遷離，仍無法取得房屋所有權，亦不構成侵占罪。至於竊佔罪在實務上有幾個要件：
一、按刑法第320條第2項「竊佔他人之不動產」之竊佔二字，指在他人不知之間占有他人之不動產而言，上開二筆土地，固已移轉登記為自訴人所有，但並未由法院點交與自訴人，始終仍在被告占有使用中，此占有之狀態，並不因交還土地之判決確定而當然改變。被告等既係在自訴人取得該土地前即已占有使用該土地，自非在自訴人不知之間占有自訴人之不動產，即與竊佔罪之構成要件不符（最高法院80年度台非字第239號判決意旨參照）。
二、竊佔罪之成立，乃以行為時他人業已存在之持有遭行為人排除為其要件。從而，若該不動產早已於行為人支配管領下，縱嗣後基於法律關係負有返還義務而拒不移轉持有，亦僅屬民事糾葛，尚難謂有竊佔行為。亦即告訴人自取得該不動產所有權後，倘未曾依強制執行程序或被告自行移轉占有等方式而取得該土地之占有，則被告既未有另行排除告訴人之占有而支配該不動產之行為，自與乘人不知之間而占有他人不動產之「竊佔」行為有間。
三、又按刑法第320條第2項之竊佔罪，係指意圖為自己或他人不法之利益，乘他人不知之際，以和平方法，擅自佔據他人之不動產，而侵害他人之支配權者，始克相當。若該不動產原即在其合法佔有使用中，縱因嗣後產權為他人所取得而喪失繼續佔用之權源，苟非其於點交他人以後，復乘他人不知之際，擅自佔據該不動產，尚不能僅以其嗣後已無權使用而拒不遷讓，即遽依竊佔罪論擬（最高法院91年度台上字第1334號判決意旨參照）。因此，房客拒不搬遷之行為，並不構成刑法第320條竊佔罪。
房客賴著不走，房東可否換鎖將房客東西遷出？
如果租賃關係仍然存續時（例如：租期尚未屆滿或已轉換成不定期租賃之情形），房東不得在未經房客同意下任意進入租屋處所，房東假如以帶客看房或是檢視租屋處所是否有應修繕物等名義進入房屋，都可能會構成刑法第311條侵入住宅罪。再者，房客就房屋內非房東之物品仍有所有權，如果房東任意遷出該物品或據為己有，則可能構成刑法第354條毀損罪或刑法第刑法第335條侵占罪。
結論：建議房東仍沿民事訴訟方式解決，並注意租屋期限，且不得任意將租屋處所換鎖或是擅自進入清空房客私人物品，否則可能吃上刑事官司。

線上訂購／匯款帳號／現場諮詢／聯絡我們／首頁

教材說明

所有權利均歸屬宇法數位出版有限公司

律師司法官考試科目補習班函授推薦
司法事務官行政執行官公證人國防法務官檢察事務官偵查實務組

調查局法律實務組書記官執達員高考法制法警錄事庭務員
PTT推薦宇法官網李俊德律師李俊德老師