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這個新聞有意思：法拍買厝，頂樓違建判拆

發表人

學員　

發表日期

11/8/2005 10:24:32 AM

發表內容

最近聽老師物權，聽到分管契約等內容，剛好今天中國時報有相關報導，配合課程內容

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2005-11-08      中國時報      第A9版      話題      黃錦嵐

法拍買厝      頂樓違建判拆

   　　最高法院日前判決一件拆屋還地案指出，頂樓加蓋違建，即使是經由法院拍賣程序買得，仍屬違建，並無正當法律權源，應予拆除，返還公寓或大樓的全體共有人。無權占有者亦應給付相當租金的不當得利。

　　引發無權占有、拆屋還地訴訟的公寓，坐落在台北市金山南路、和平東路附近，屋齡已近四十年，但因交通便利，生活機能完整，屬市區精華地段。

　　爭議焦點在於公寓頂樓平台上的五樓、約四十坪的加蓋違建。該五樓違建本是丁姓市民經由法院拍賣程序取得所有權，七十二年間，丁姓市民與許姓市民發生債務糾紛，雙方在法院當庭和解，許姓市民因此取得五樓違建的所有權。

　　漏水禍鄰居   引發訴訟

　　八十八年間，因許某頂樓違建的排水管、排糞管漏水，導致樓下廖姓住戶的天花板嚴重霉爛，牆壁、地板及其他裝潢建材腐壞，樓上、樓下鄰居因此爭訟。廖姓住戶除了請求拆除五樓違建外，並請求損害賠償。

　　許姓住戶否認無權占有公寓頂樓平台。他主張是合法取得的產權，公寓其他住戶應受民法上分管契約的拘束，不能請求拆除。

　　法官認為，儘管該五樓加蓋是經由法院拍賣取得，但是，並非因此即是合法的建物。

　　再經查，坐落在同一地號上的公寓共有十七棟，除了該棟有五樓之外，其他十六棟均只有四樓；另據建物登記簿謄本的面積記載，均可確認該公寓五樓顯然是違建無疑。

　　無分管契約   法理不容

　　法官認為，丁姓市民經由法院拍賣程序，買得五樓違建時，即不可能與公寓全體住戶訂立分管契約，而擁有正當權源，他的後手許某更無權提出此一主張。

　　定讞判決除了判許姓市民應拆除頂樓平台上約四十坪的違建，返還頂樓平台給全體公寓共有人，並命許姓市民應給付廖姓住戶因漏水所生的損害賠償。

　　本案另有魏姓女住戶，因無權占有廖姓住戶九點五平方公尺土地，作為房間使用，也因無權占有的法律關係，被法官判決應自八十九年二月起，按月給付近一千元租金給廖姓住戶，直到拆屋還地為止。

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亂蓋   也要判刑

            　　無權占有頂樓平台，加蓋違建，不僅在民法上應拆屋還地、給付不當得利；在刑法上，也成立竊占罪論處罪刑。類似案雖然不多，但台灣高等九十一年間即曾有判處竊占者一年有期徒刑，緩刑四年定讞案例。

　　高院判處竊占罪刑定讞案例發生在新莊市。建築物是二層樓房，一樓產權屬於黃文順所有，二樓屬於被告林芳正，頂樓平台應屬兩人共有。

　　林芳正於八十四年間，以灌漿方式，在頂樓上再加蓋兩層樓房，成為三、四樓，將頂樓平台完全竊占為己有。

　　案經一樓住戶黃文順訴請檢察官偵辦，林芳平拒絕自行拆除違建，因此，檢察官起訴後，一審法官考慮林芳正的犯行嚴重危及一樓住戶居住安全，判處一年有期徒刑。

　　但案經上訴高院二審，法官認為，竊占頂樓究竟應否拆除，原告已提起附帶民事訴訟，可請求拆屋還地，尋求救濟，故諭知緩刑四年，以策自新。


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《新聞分析》多了鐵門   罪加一等
            　　
頂樓加蓋違建，依民法，可以訴請拆除；依刑法，可論處竊占罪。不過，這只是「原則」如此，不能一概而論。若有分管使用契約為前提，仍可免拆除、免刑責。當然，若違建多了道鐵門，則可能多了一項新罪名「阻塞逃生通道罪」。

　　與頂樓平台共有空間類似的，尚有：法定空地、樓梯間、地下室、電氣間等共有空間的無權占有、占用爭議，其間的法律關係類似。

　　以頂樓加蓋涉及竊占罪為例，高院審判案例，就有無罪、追訴時效完成判免訴、竊占罪、阻塞住宅逃生通道罪等四種類型。

　　無罪類型，高院九十二年七月間判決的簡素玲自訴王乃涵竊占案可為例證。

　　該案的建商在賣屋時，契約即明定地下室由一樓住戶分管使用；頂樓平台由頂樓住戶分管使用，各樓層住戶都知悉且接受。至於買中古屋的後手，既然明知其間價格差異，法官認為他們亦應「可得而知」上述分管契約存在，應同受拘束。

　　簡素玲是買中古屋者，認定頂樓住戶王乃涵是無權占有頂樓平台，提起竊占自訴。但法官根據一樓陳姓原始住戶的證詞，認定頂樓住戶王乃涵在平台上加蓋違建，確無竊占犯意。

　　免訴案例，多發生在老違建。例如，九十二年九月高院判決林振義竊占案免訴定讞，他的頂樓違建即是七十八年間加蓋的。由於竊占罪的追訴時效，是自竊占之時起算，因此，這種十多年的老違建，早已超過十年追訴時效，不能再追訴。

　　不過，竊占者若在通往頂樓的樓梯間裝設鐵門，阻塞其他住戶使用頂樓，就不能獲判免訴了。

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